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【和君产城快评】国有物业资产释放价值的商业逻辑

黄辽东     2018-07-19 00:26     10000

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和军市发展研究中心生产城市快速回顾系列

作者:君集团高级顾问和黄辽东

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深入了解国有资产释放价值的商业逻辑智库

最近,颁布了两项重要的货币管理政策。 6月20日,中央政府网站发布消息称,7000亿元是“有针对性和降低的”。 25日,国务院发出信息,对货币化改革政策进行定向调整。房屋拆迁补偿由货币改为住房区。 TR

前者是向实体经济中的小微企业注入水,注入流动资金,配合渗透监管,防止这些资金流入房地产市场。后者是节流。在过去的三四级中,地方政府将棚改政策作为融资渠道,现在关闭了门户。国家货币增量将用于改善实体经济的方向。 TR

01
资产使用价值“贱卖”

作者团队最近承担了一些国有企业转型和发展战略规划业务,客户要求改善物业资产。从几家国有企业的资产结构来看,硬资产大多是土地房屋,生产设备由于产业转型而转变为废铁。与大量固定资产相比,其软资产非常微薄。例如,商标权,专利权,技术合作资产,工业服务平台,文化知识产权等几乎都没有。这也是老式国有企业的总体情况。一般来说,它是拿着一个金饭碗,没有饭锅。 TR

国有企业承担着国有资产保值的社会责任。回顾发展改革的初期,国有及集体企业股份制改革,“出售”资产出售的情况不可能再发生。现在,资产不能出售,但是资产使用价值贱卖却依然存在从产权交易角度看国企资产,的确是一潭静水。从资产使用价值角度看,这个深潭却发生严重渗漏。如何将国有资产的价值引导到合法且合规的市场是我们团队近年来的主要业务类型。

02
市场变化环境下经营能力的缺乏

出售国有企业资产不一定涉及腐败。更多情况是因为国企在市场变化环境下缺乏经营能力,说具体是缺乏经营性人才。包括用于市场竞争研究,行业发展趋势,商业模式,资产管理模型和企业发展战略的高级人才。 TR

从大型国有企业到市场经济海,作者回顾国有企业,对资产和环境的管理非常认真。这是大多数私营公司现在不能做的事情,他们更不愿意这样做。作者非常尊重国有企业的资产管理态度。然而,面对充分竞争的市场,许多国有企业并未意识到资产价值的损失和损失。例如,您在海滩上的别墅享有无限的海景,价格非常高。然而,由于忙碌,它已经三年零五年没有照顾。海景别墅可能只有钢筋混凝土框架结构。你昂贵的财产权仍然存在,但使用的价值被减损并消失在无尽的海风中。

03
存量资产应作为新业务系统载体

作者的团队提倡,国企当顺应市场环境与国家政策变化,及时调整自身发展战略,组建新业务系统,用存量资产作为新业务系统载体,这是释放资产价值的“最高段位”。

关注缺乏商业人才?退回到下一个,把物业资产拿出来,与经营高手企业实现资源对能力的互补互利合作,这也是很好的资产管理策略。有些读者可能会担心合作商业模式也会阴险和资产价值的损失。笔者认为,以同行业的平均利润率作为参考,再加上市场监管机制,作弊并不容易。此外,资产评估方法已经标准化,估值报告被第三方金融机构接受为合格,这使得欺骗更加困难。目前,许多国有企业仍以闲置租赁房产作为简单租金,获得“私人公共”兼职“保安”工资,房地产资产价值尚未合理释放。 TR

租赁房产以获得资产收益。自营或合资以获得营业收入。保持相同的房地产资产,两种商业逻辑下的收入性质是不同的,经济效益也大不相同。

结语

在国家层面,引导资金流动有效地供应市场,为实体经济提供发展动力。在国有企业层面,我们引导资产作为新业务系统的载体,释放合理的价值,提高资产效率。这是“国家队”的打法。

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