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【和君产城快评】碧桂园:倒塌的不仅仅是工棚

彭锐     2018-08-08 22:12     10000

和军市发展研究中心生产城市快速回顾系列

作者:彭瑞,骏集团董事,高级合伙人,市发展研究中心6月

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智库见解

最近,我很生气。一系列建筑事故使杨波和他的碧桂园处于风口浪尖。坦率地说,碧桂园的产品质量和工程管理水平至少高于行业平均水平。这个国家有很多建筑工地,事情会不时发生。这一次,重点是碧桂园迎头赶上,而且是在年初。意外的书——《我在碧桂园的1000天》为全社会“大众化”的一个碧桂园,其余的时间都很温暖,片刻之间,强大的自我媒体已经无情地刷了这件事。因此,杨老板非常委屈,他认为这是一个公关事件,然后碧桂园上演了一场更具争议性的公关展,让一个房地产人在博鳌房地产论坛上隐瞒了碧桂园的品质。在快周发行之后,房地产行业的一些行业微信群体呼吁,在整个行业面临挑战的危机时刻,每个人都应团结而不是相互拆除。这确实是一个行业的危机时刻。然而,危机不是项目的质量,不是媒体殉难,而是过去十年中支持房地产业务的快速转型和大规模商业模式。

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快周转并不是房地产业的新武器

快速周转不是房地产行业的新武器。在早年,新鸿基能够在香港市场脱颖而出。杀手是“货物就像跑步者”。 2003年,万科利用美国的帕尔迪作为学习基准。学习经验包括提高资产周转率以提高ROE。快速周转的理论基础是杜邦公式:ROE=销售利润率,资产周转率,杠杆率。当销售利润率为正且杠杆率保持不变时,ROE与资产周转率成正比。近年来,房地产销售毛利率呈现明显下降趋势。高杠杆率和快速周转率已成为龙头企业实现高收敛的战略选择。随着去年开始的金融体系去杠杆化,房地产行业首当其冲,增加杠杆率的空间已经消失,风险也急剧上升。在资金的压力下,快速转变已成为住房公司唯一的救命稻草。

提高净资产收益率并不是房地产企业选择快速周转的唯一原因。这是追求规模扩张的另一个主要原因。规模经济的好处并非详尽无遗,特别是在房地产行业,这意味着更低和更容易的融资和更好的杠杆作用。这就解释了为什么每年几个权威机构的最高排名总是比平时更受关注。然而,房地产行业是一个高周期行业,规模较小的公司可以通过定时和选择地区来实现反周期行动。对于大型企业,为了保持规模和进一步扩展,任何时候任何可访问的区域。他们都占用了土地,这使得选择和选区几乎不可能。快速周转可以平滑周期的风险。这已成为房地产公司和后续金融机构的共识。

在这种共识下,行业巨头已迅速达到数千亿的规模,数百亿,而且增长速度依然激烈。从碧​​桂园到恒大,到荣创,徐汇,狼文化和效率文化已成为主流。所有管理行动和评估指标都指向速度。其他人让位于他们,员工被疏远到效率机器。这与当年的大秦王国非常相似。它呼吁全民培育战争,鼓励军队精神。最后,它形成了一个高效的封建政权和一个惊人的老虎和狼分裂。它横扫六个国家,创造了前所未有的大秦帝国。

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快周转规模化模式正在失效

如果这个剧本仍然可以继续下去,我相信一个小型网站活动只是这个伟大旅程中的一个插曲,一场引发杨老板头疼的公关危机,但它真的那么简单吗?房地产的快速周转规模真的可以继续吗?

首先,问题在于行业的规模。近几年我们的销售增长主要来自房价而非销售区。龙头企业的增长率不是由于市场规模的大幅增加,而是从行业集中度的提高到抢占中小型住房企业的市场份额。当工业市场规模接近峰值,中小企业已经被淘汰时,碧桂园的未来增长在哪里?我能想到正在看咸阳六国的胜利老师。第一位皇帝也问自己,这支军队的下一支军队在哪里?

其次,在未来,我们需求的改善确实需要这种快速批量生产,但质量还可以,但没有个性,没有生命,还有冷屋?在短缺时代,大规模的效率是合理的。在全面消费升级的时代,客户需要优质的产品。这需要更多的技术,情感和文化。简单而暴力的快速周转规模对此无能为力。

这让我想起了包正教授在最近的一本书中所写的福特汽车。在1908年至1927年的19年间,福特从世界上第一条汽车生产线赚了10亿美元。在1927年至1946年之后的19年中,产能过剩危机导致福特亏损10亿美元。德鲁克说,国家财富来自技术的进步,并将这一进步引向客户的需求。在第一阶段,福特做到了。他利用技术进步用机器取代人力,开辟了大众消费市场。巨大的成功。但是,他没有依靠持续创新来加深与客户的联系,丰富了客户的体验。相反,他采用了一种有效的扩展方法,最后得到了一个痛苦的教训。这类似于秦帝国,它瞬间崩溃了。

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碧桂园们的下一砖该拍向何处?

正如许多房地产公司的使命所说,房地产行业的本质不是一个有形的房子,而是一种生活方式,这意味着最终意义:给房子灵魂,让房子有用对人民来说。大自然的解放,人才的发挥,精神的滋养,生活的幸福应该成为这个行业的归宿。当业内很多人担心资产泡沫的破灭,担心流动性萎缩后对行业的巨大破坏,我们是否反思当前的快速周转规模模型是不可持续的,我们应该找到一种超越资产的方法波动周期,更可持续的商业模式。

什么样的房地产商业模式将会有未来?我认为应该满足三个条件:

首先,弱资产化、强载体化。我们应该更关心这个领域的人民和活动。当这些活动有价值时,资产自然具有价值。

第二,在确保基本功能基础上追求更高的精神价值。

三,产业赋能。传统的房地产思维产品只是房屋和建筑物。然而,在新的技术条件下,房屋空间是信息领域和能源领域。如果我们能够把握这种领域并巧妙地掌握这些信息和能量,它们最终将成为房地产企业的资本。所有这些都与目前的快速周转规模无关。

最后一句的结论是:碧桂园倾倒了一些工作棚,这只是该行业重大变化起点的一个小标志。可以预见,在这条不归路的快速转弯的规模中,难以骑虎的碧桂园道路将变得越来越困难。

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